自住型楼市需求主旋律

今年下半年，自住型需求依然将主导整个漳州楼市。根据市房管局对2007年、2008年上半年的市区购房对象分析，县（市）居民在市区购买商品住房比例达50%以上，市区居民购房比例达30%左右；省外居民主要是在漳工作就业人士且多是购买单套住宅，投机的迹象不明显，投资的成分大一些。自住型需求在漳州未来楼市继续成为主旋律。

本地居民消费为主

漳州人口构成现状直接决定了自住型需求主导漳州楼市。

据漳州市统计局和国家统计局漳州调查队的统计数据显示，2007年末，漳州全市户籍人口463.10万人，常住人口474.74万人，城镇化水平40.4%。其中，常住人口最多的县（市、区）是龙海市，达到84.16万人；漳浦县以82.54万人居次席；漳州市区常住人口59.13万人。

虽然漳州属于沿海城市三线城市，但相比厦门、泉州等地，外来流动人口并不多。外来流动人口少，导致漳州楼市投资需求缺乏基础，难以为继。即使是省外居民在漳州购房也主要是单套自住。而在外来人口多的地方，例如厦门，有资料表明，由于厦门外来购买力和投资性购房均占购房者一半以上，因此厦门在此轮的房价调整过程中幅度很大。

市区人口少，县域人口多直接决定了漳州楼市消费以本地居民为主，特别是县域居民为主，他们购房明显是自住需求。在漳州加快城市化的进程中，各县（市）居民尤其是城镇居民逐渐成为市区购房的主力。据市房管局数据，2007年，漳州各县（市）居民占市区购房比例52.94%，2008年上半年占50.50%，这一比例远超过市区居民在市区购房比例。而目前，各县（市）居民到市区购房目的主要集中在三个方面，一是为了子女日后就学问题。“望子成龙”成为每个家长的心愿，为了让子女能够得到较好的教育，拥有良好的教育配套和师资力量的市区自然成为各县（市）居民的首选。二是为了居住品质。相对而言，市区楼盘建设较县城早，无论是住宅品质还是小区管理、配套都比较成熟，而且周边的生活、医疗、休闲娱乐等设施较为齐全。一些追求高品质生活的城镇居民乐于选择市区楼盘保障今后的品质生活。三是工作需要。目前，不少城镇居民成年后工作在市区，为了居住需要也选择在市区购房。

另据漳州市市长李建国在市十四届人大三次会议上提出的2008年政府工作报告，漳州将促进中心城市扩张辐射，市区中心城区拓展规划将由100平方公里规划扩大到300平方公里。届时，中心城区的扩大将促使更多的城镇居民涌入市区购房。

外来需求难以为继

在福建几个沿海城市的房地产发展过程中，漳州可以算是起步较晚，发展较为平缓的城市。而且由于漳州流动人口少，不像周边相对发达城市外地购买力和投资型购房占购房者一半以上，为此楼市相对健康。在其他大城市房价出现大幅度上涨之际，漳州的楼市没有受到过多的波及，房价相对较低。这一情况曾经引起了周边城市尤其是毗邻漳州的厦门居民的关注。

然而，在市房管局的统计数据中，厦门人在漳购房比例甚微。2008年上半年，厦门居民到漳州市区购买新建商品住宅套数仅占市区销售总套数的1.67%。他们所购买的房源主要集中在毅达新城所属的毅达阳光、毅达莘园等中低价房源，投资迹象十分明显。但是伴随着银根紧缩、房贷新政等压力增大，投资者转手出售的房源不断，这部分群体将逐渐退出漳州楼市。

而在角美综合开发区、漳州开发区，尽管离厦门较近，这里的房价相对厦门较低，成为了一些厦门居民的又一居住选择。但是，厦门高端消费群体毕竟有限，特别是在国家加强宏观调控之下，他们得风气之先，不会轻易出手。而对于厦门中低端消费群体，在房贷资金紧缩的情况下，投资型需求荡然无存；自住型需求则面临着成品油价上升导致交通成本上涨、时间成本增加，在城市结合部配套设施特别是教育、购物等不及厦门岛内导致生活不便。目前,海沧区部分二手房源价格每平方米已降至五六千元甚至四千多元时，海沧房源的吸引力已明显大于角美、龙池开发区。同时厦门经济适用房建设力度加大吸引了厦门中低端消费群体。因此，厦门在漳州的购房需求难以为继。

总之，在国家加强宏观调控的背景下，漳州依托自住型需求在楼市过热的风暴中相较一线城市避免了大起大落。今年4月，市长李建国在市区就房地产市场情况开展专题调研时强调，各级各部门要正确把握宏观经济形势，妥善解决当前房地产业发展中面临的困难和问题，促进我市房地产业持续健康发展，加快推进城市化进程，持续提升城市形象。在今后的发展历程中，漳州楼市依然将依托自住型需求，理性健康发展。

■记者程琳

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