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房产政策真正缺少的机制

发布时间:2021-01-07 17:25:54 阅读: 来源:金属丝厂家

早几天我刚从中国返回美国,在那里深切地感觉到如今中国整个社会对房价的高度关注。是的,如果一个大学毕业生的年薪,一分钱也不花,还不足以作为购房的首付,那这个房价就真是有问题了。尽管中央政府出台了一系列抑制房价的措施,尽管上层领导就平抑房价有过多次谈话,但所在重点,只是治标,而不是治本。细看最新颁布的《国十条》,措施严厉,也只是为了抑制“城市房价过快上涨”、使之回归到“合理价位”, 对以建立和谐稳定社会的长远目标的长远的战略思考,似乎还未能顾及。

我为什么这么说呢?那就从以下一个小广告说起。

那是美国的拍卖网站淘宝网(ebay)上的一页,所拍卖的是一幢独栋楼房,以现在中国的说法,那算得上是别墅。卖价多少?一美元,不过那只是起价,但最后的成交价也不会超过很多。真是难以置信!当然,要看那房子坐落在哪里,是什么时候。这在广告中也显示了:在美国密歇根州的底特律市,时间是2009年2月。谁都知道,底特律是美国汽车工业的中心,而汽车业是受国际竞争冲击最大的产业,去年2月又正是全球金融危机最严峻的关头。但不管怎么说,这样大一栋房子,只卖这个价钱,真是奇迹了。为什么?

这就要从美国的住房制度说起。在美国,多数业主,都是以按揭方式买房的,他们按月还房贷,还必须缴地产税。地产税的金额因地而异,一般在数千到上万美元,通常,这是美国家庭经济负担的主要部分之一。地产税与房屋贷款的最大差别就是,这费用一辈子都得缴纳,只要你拥有某房产的所有权。在美国,是地方政府收取此税项,用于支持地方政府财政和当地中小学的经营。在这一次金融危机的沉重打击下,很多美国人突然失去了工作,也就丧失了偿还能力。而在他们终止偿还房贷数月后,银行也就把房子收走了。但银行收去的只是一个烫手山芋,因为那时银行必须去支付地产税了,如果某一地区,比如底特律,有很多家庭破产,从而银行收回了很多住房,又无法脱手,那就将成为银行的巨大经济负担。所以,对银行来说,只要把房屋处理了,即使以很低的价格,那也是在减小损失。这就是在经济衰退及其严重的区域,房价会变得这么便宜的缘故。

所以,这一现象的存在,是因为美国的房屋持有成本很高,但这又与我们的讨论有什么关系?有关系。来谈中国的情况吧。

我任教的纽约理工大学在中国开设了MBA班,其中有位学生是北京某民营企业的高管,他的老板数年前以现金在北京新开发区一下购置了30多套公寓,也不出租,就空置在那里,一放就是几年。这个老板可真是精明,这样既可规避通胀的风险,而从长远看,这几年北京房产升值很快,他所拥有的那些房产的升值幅度,绝对超过了实业投资的回报。可是这种情况在美国不会发生,因为美国有地产税,持有房产的成本太高,没有哪个投资人会买几十套房子闲置在那里。

若再从长远看,地产是紧缺资源,只要不发生战争,房价就一定会呈现上涨的趋势。那么,十年、二十年后,囤积居奇者所拥有的房产就将是一笔惊人的资产,他们与普通社会阶层的财富差距几有霄壤之别。由此来看,在制约贫富差别方面,美国的地产税发挥了相当的作用,而这样的机制在中国还不存在。

以最近北京连续出台的一系列房产新规定来看,如限制第二套、第三套房屋的贷款,限制异地购房,开发新商品房等,目的都是试图通过影响市场供给和需求来限制房价,只是受影响最大的,恐怕可能还是中产阶层。真正的富人买房是现金交易,不需要贷款,而中等收入阶层资金有限,他们把置产作为一种投资手段,储蓄主要是为了防老,是用于将来的消费,而这本来是应该鼓励的。社会财富过于集中的趋势,是社会整体和谐与稳定的巨大威胁,需要通过政府以政策为杠杆去限制。而一个日益壮大的中等收入阶层,则是社会和谐稳定的基础。由此,我以为,政府抑制房价的政策,应注意区别对待。

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